پیش نوشتار:

چه شما که در بازار رفت و آمد دارین و چه شمایی که خودتون کاسب هستین در مورد سرقفلی و حق کسب پیشه  شنیده اید که شاید بسیاری از این گفته ها اشتباه بوده و یا برداشت شده باشد.

نکته: سرقفلی فقط مختص املاک تجاری هست و هیچ گونه از املاک مسکونی شامل سرقفلی نمیشوند در کل دو نوع قانون سرقفلی وجود دارد یکی قوانین سرقفلی سال 56 است و دیگری سال 76 که جلو تر به صورت کامل بهتون توضیح میدم و یک سری تفاوت ها با هم دارند قوانین سال 56 بیشتر قوانین وضع غربی بود ولی سال 76 قوانین ایرانی و بر پایه قوانین جمهوری اسلامی وضع شده و همچنین سرقفلی و حق کسب پیشه تفاوت هایی با هم دارند که باید توجه ویژه ای کرد.

سرقفلی به زبان ساده

مبلغی است که مستأجر در هنگام ورود به مالک پرداخت می کند و در قالب یک قرارداد توافقی مالک منافع محل تجاری با اجاره بهای جزئی می شود.

حق کسب پیشه یا تجارت

سرقفلی که در قانون قدیمی ( قوانین 56) روابط موجر و مستاجر با نام «حق کسب و پیشه یا تجارت» شناخته می‌شد، حقی است که قانون‌گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آن‌ها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد.در قانون حق کسب و پیشه یا تجارت مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود.

فرض کنید شما یک دهنه مغازه متروکه را از مالک اجاره می‌کنید، در آن یک مغازه سوپرمارکت راه‌اندازی می‌کنید و شهرت مغازه‌تان را افزایش می‌دهید و مشتریان زیادی دست و پا می‌کنید.حال اگر مالک بعد از اتمام مدت قرارداد شما را از مغازه بیرون کند، در واقع از شهرت و اعتباری که شما برای آن مغازه و کسب و کارتان جمع کرده‌اید رایگان به نفع خود استفاده می‌کند؛ حال آنکه شما مجبورید به مغازه‌ی دیگری بروید و روز از نو روزی از نو.پس قانون‌گذار به این فکر افتاده است که این ارزش افزوده‌ی پنهان برای اماکن تجاری را در نظر بگیرد و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند.

نکته ویژه: در قانون سال ۵۶ از مفهوم ذکر شده به عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» یاد شده، حال آنکه در قانون سال ۷۶ (قانون فعلی) این مفهوم با تفاوت‌هایی به «سرقفلی» تغییر پیدا کرده است. بنابراین اگر قرارداد اجاره پیش از سال ۷۶ منعقد شده باشد باید به قانون سال ۵۶ رجوع کرد.

سه دلیلی که مالک به موجب آن‌ها می‌تواند به قرارداد خاتمه دهد به این شرح است:

• اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.
• اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
• اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.

در قانون سال ۵۶ وجود داشت آن است که برای ایجاد «حق کسب و پیشه یا مهارت» نیاز نبود در قرارداد چنین حقی درج شود؛ بلکه به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد می‌شد، به صورت خودکار چنین حقی برای مستاجر لحاظ می‌شد.

سرقفلی چگونه ایجاد میشود؟

سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال ۵۶ است که با تغییراتی همراه شده است. این تغییرات به شرح زیر است:

• «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.
• حق «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند(این ملک جهت استفاده چه کاری میخواهد استفاده شود). بنابراین در صورت عدم توافق و یا نقض در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.

برای شرح تفاوت های سرقفلی و حق کسب پیشه و ساده سازی:

حق کسب پیشه بدون نیاز به هیچ گونه قید کردن کار شما بود و شما به صورت اتوماتیک تا هر زمان که میخواستید توی مغازه میماندید و نیازی به تمدید نبود که بعداز سال ها و به شهرت رساندن ملک شامل حق کسب پیشه میشدید که این در وضع قوانین سال 56 تا 76 بود در قوانین سال 76 که حق کسب پیشه تبدیل به سرقفلی شد شما باید مبلغ معین به نسبت عرف منطقه در جهت خرید سرقفلی کنید و باید کار مد نظر را در قراراداد قید کنید و همچنین با هماهنگی مالک در جهت اجاره دادن ملک و یا تغییر شغل اقدام کنید و هم اینکه اجاره کردن ملک تجاره چه یک سال چه ده سال شمال سرقفلی نمیشد و شما فقط مستاجر هستید و در انتهای قرار داد در صورتی که مالک تمایل به اجاره نداشته باشد مستاجر باید تخلیه کند.

سوال اینکه سرقفلی خوبه یا بد؟

در مورد این مسئله نمیشه گفت خوبه یا بد همه این ها به شما بستگی داره خوبیش اینکه که شما تفریبا 30 تا 40 درصد یه مغازه تو منطقه رو ارزون تر میخرید البته بسته به جا و مالک قیمت فرق داره و هم اینکه یه مبلغ خیلی جزیی جهت اجاره به مالک میدید اما از یه طرف هم مالک بعدا مغازه رو هنگام تجدید بنا میتونه از شما بگیره ولی همونم به قیمت روز باید هزینه سرقفلی رو به شما بپردازه.

سرقفلی بخریم یا نخریم؟

ببینین تو ایران خرید هر چیزی سود دهی داره چه بسا که ملک باشه حالا میگید سرقفلی خب من نمیگم بخرید یا نخرید اما بالاخره همینم رشد قیمتش به روز هست و در کل سرمایه گذاری بدی نیست اما موقع خریدش باید توجه کنی که مالک شاید فقط مختص کار خاصی بفروشه و نمیتونی به راحتی اجاره بدی اینو باید بدونی بدون اجازه نمیتونی تغییر شغل بدی و باید با مالک هماهنگ کنی (نترسید اگه مالک خوبی داشته باشین اوکیه) و در کل سرقفلی یه موقعیت خیلی خوب واسه کاسب کار کاربلد هست کا میتونه مث معدن طلا باشه واسش چون اجاره نا چیزی به نسبت بقیه میده.

ارزش سرقفلی مغازه چند درصد ملک است؟

امروزه بر اساس قوانین نانوشته و عرف موجود در جامعه، معمولا حدود ۲۰ درصد ارزش ملک تجاری را عرصه و اعیان و ۸۰ درصد مابقی را حق سرقفلی تشکیل می دهد.

چگونه قرارداد سرقفلی بسته میشود؟

قرارداد سرقفلی در برگه قولنامه مخصوص که از طرف اتحادیه املاک وضع شده نوشته میشود و به صورت زیر است.

نکته مهم در مورد خرید حق کسب پیشه و سرقفلی:

توجه در صورتی که کسی به صورت صلح نامه دست نویس میخواهد ملکی رو بفروشه باید حتما مالک اصلی ملک حضور داشته باشه و اگر هزینه ای به سرقفلی و یا شخص حق کسب پیشه پرداخت شود هیچ گونه اعتباری ندارد و در دادگاه باید فقط مستندات مربوطه با مالک اصلی و با توافق او انجام گرفته باشد.

امیدوارم که حتی لحظه ای در آینده این مطلب به کار تون بیاد.

رسام بابایی

LIFE IS SHORT LIVE IT LUXURIOUS