قرارداد رو بستی اما پشیمون شده!

بارها و بارها شده و واسه خودم هم پیش اومده که امروز قراردا بستی اما پشیمون شده و قصد برگشت قرارداد و فسخ رو داری اما برای اینکه بدونین خدمتتون میگم قرارداد بنگاهی چیزی از سند ملک کم نداره پس باید احتیاط کنین قرارداد امضا شده یا اصلا امکان فسخ نداره که در صورتی که اون قسمت حق فسخ رو با کلمه قطعی پر کنین شما چه پول رو بگیرید و چه نگیرید قرارداد جاری شده و امکان فسخ نداره.

در ادامه قوانین رو بخونین تا با شرایط فسخ انواع قراداد ملکی آشنا بشید.

بیشتر بخوانید: (خیارات چیست و انواع خیارات)

نکات اولیه در باره فسخ قرارداد

حکم مستقیم قانون: به منظور جلوگیری از ضرر و زیان ناخواسته وارده به طرفین قرارداد، قانون، حق فسخ را در مواردی به طرفین معامله داده است.
برای مثال مستاجر به موجب ماده 478 و 479 قانون مدنی می تواند در صورت زیان وارده به وی، قرارداد اجاره را فسخ کند.

مهم‌ترین نکته‌ای که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که تحت هیچ شرایطی به ‌صورت یک‌ طرفه نمی‌توانید معامله را فسخ کنید. این فقط در صورتی امکان‌پذیر است که این حق برای شما یا طرف مقابلتان در قولنامه ذکر شده باشد. این درست مثل قانون فسخ قولنامه در قراردادهای اجاره‌ی ملک است.

اما مورد دیگری که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که اگر مصر هستید این کار را انجام دهید باید برای آن دلیل موجهی داشته باشید و توضیح این‌که شما از این معامله فقط پشیمان هستید و دلیل موجه دیگری ندارید، اصلاً پذیرفتنی نبوده و قانون به خاطر آن به شما اجازه‌ی  فسخ قرارداد خرید و فروش را نمی‌دهد.

یکی از قیودی که در قولنامه‌ها، چه برای اجاره‌ی یک ملک و چه فروش و خرید خانه آن ذکر می‌شود، این است که اگر هر یک از طرفین بنا به دلیلی به ‌جز آنچه در بالا به آن‌ها اشاره شد مایل به فسخ قرارداد باشند، باید به ‌طرف مقابل ضرر و زیان بدهد.

مبلغ این ضرر و زیان مقدار مشخصی نبوده و معمولاً به‌ صورت کاملاً توافقی و البته منصفانه عددی برای آن تعیین می‌شود که طرف درخواست‌کننده با پرداخت آن می‌تواند قرارداد را فسخ کند. البته در اغلب موارد در قولنامه‌ها این موضوع ذکر می‌شود و برای آن مبلغی تعیین می‌شود که موجب تضمین معامله باشد.

نحوه فسخ قرارداد

• تصمیم به فسخ توسط هر دو طرف قرارداد در صلح و آرامش و بدون نیاز به مراجع قانونی
• فسخ قرارداد توسط یکی از طرفین و صدور حکم توسط دادگاه

موارد مقدور نبودن فسخ

• اطلاع خریدار از عیب و ایراد مورد معامله در هنگام عقد قرارداد
• رضایت خریدار مبنی بر عیوب موجود در مورد معامله
• شرط عدم باز پس دادن و یا باز پس گیری مال در هنگام معامله

فسخ معامله ملک

چنانچه عبارت (اسقاط کافه خیارات) در قرارداد ذکر نشود، طرفین حق فسخ قرارداد را بنابه دلایل موجه و قانونی خواهند داشت.
مطالعه قرارداد عقد شده، توسط طرفین قرارداد به منظور اطلاع از تمام مفاد قرارداد ضروری است.

فسخ قرارداد پیش فروش ملک

در صورت عدم مطابقت ملک تحویل داده شده با خصوصیات ذکر شده در قرارداد پیش فروش، خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
برای مثال: کم یا زیاد بودن مساحت ملک تحویلی بیش از 5 درصد از مورد توافق
نکته: در صورت مازاد بودن مساحت ملک تا 5 درصد، خریدار حق فسخ نخواهد داشت و مجبور به پرداخت قیمت مقدار مازاد خواهد بود.

فسخ قرارداد اجاره

موارد فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر:

• مشخص شدن ایرادات ملک بعد از عقد قرارداد
• عدم انجام تعهدات ذکر شده در قرارداد از جانب موجر(برای مثال تعهد بر رفع ایرادات ملک قبل از تحویل)
• بروز اتفاقات بر ملک که منجر به سخت بودن شرایط زندگی در آنجا شود.

موارد فسخ اجاره توسط موجر:

• دیرکرد 4 ماهه در پرداخت اجاره بها توسط مستاجر
• استفاده از ملک اجاره شده متفاوت با توافق انجام شده بین طرفین
• مشخص شدن عدم واجد شرایط بودن مستاجر بنابه شرایط ذکر شده توسط موجر، بعد از عقد قرارداد (برای مثال موجر شرط تاهل مستاجر را داشته باشد و بعد از عقد قرارداد خلاف آن ثابت شود.)

نکات مهم و قابل توجه

• چنانچه موجر ایرادات مشخص شده ملک بعد از عقد قرارداد را رفع نماید، مستاجر حق فسخ قرارداد نخواهد داشت.
• فسخ قرارداد اجاره توسط موجر و درخواست تخلیه ملک، پیش از موعد مقرر، تنها در صورت شرط ضمن عقد امکان پذیر خواهد بود.
• در صورت تخلیه پیش از موعد توسط مستاجر یا تحویل توسط موجر، باید 1 تا 2 قبل به یکدیگر اطلاع دهند.
• اهلیت (داشتن عقل و هوش کافی)، اراده و رضایت فسخ کننده، سه شرط اصلی فسخ است.
• در صورت عدم تعیین ضرر و زیان فسخ، پرداخت خسارت ناشی از فسخ به طرف دیگر، طبق توافق طرفین خواهد بود.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

برای اینکه معامله‌ای صحت داشته باشد باید مواردی که در قانون مدنی آمده است رعایت شود. بر همین اساس قانون‌گذار در ماده ۱۹۰ قانون مدنی شرایط کلی صحت معامله را بیان کرده است. این ماده در چهار بند است:

1. قصد طرفین و رضای آن‌ها؛
2. اهلیت طرفین؛
3. موضوع معین كه مورد معامله باشد؛
4. مشروعیت جهت معامله.

اما سوال اینجاست که چگونه می‌توان قرارداد مشارکت در ساختی تنظیم نمود که حتی در صورت بروز اختلاف نیز طرفین از مراجعه به دادگاه بی‌نیاز شوند؟

از آنجا که افراد عادی (غیر دولتی) حق اعمال زور علیه یکدیگر را ندارند، در صورت بروز اختلاف اگر بخواهند علی رغم میل طرف مقابل احقاق حق کنید غیر از توسل به زور که می‌بایست از مجرای مراجعه به نظامات دولتی مثل دادگاه‌ها صورت بگیرد گزینه دیگری پیش روی شما نیست.

هرچند تنظیم درست شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت یا سایر قراردادها ممکن است نیاز شما به مراجعه به دادگاه را کمتر کند (در بسیاری از موارد تنظیم نادرست شرط داوری باعث می‌شود لزوم مراجعه طرفین به دادگاه برای اموری همانند الزام طرف ممتنع به تعیین داور بیشتر از حالت عادی هم بشود) اما اعتراض به رای داور و اجرای آن همواره نیازمند مراجعه به دادگاه است.

پس هیچگاه نمی‌توان از مراجعه به دادگاه به عنوان آخرین راه حل در رفع اختلاف بی‌نیاز شد اما می‌توان راهکارهایی در قرارداد پیش‌بینی نمود که اولا با تعیین دقیق حقوق و تکالیف طرفین زمینه بروز اختلاف کمتر شود و ثانیا با تدابیر لازم قراردادی هزینه تخلف احتمالی از تکالیف قراردادی را برای ناقض قرارداد سنگین تر نمود. بدین ترتیب می‌توان امیدوار بود که تا حد زیادی از بروز اختلافات قراردادی جلوگیری شود.

کمیسیون فسخ قرارداد فروش ملک

 کمیسیون مبلغی است که سود بنگاه محسوب می‌شود و به صورت درصدی از کل ارزش معامله از طرفین توسط بنگاه‌دار دریافت می‌شود. در صورتی که معامله ملک فسخ شود و خود بنگاه عاملی برای بر هم زدن معامله نباشد، می‌تواند مبلغی به عنوان حق‌الزحمه دریافت کند. اما مبلغ کمیسیون به همراه مالیات که روی آن حساب می‌شود، ۹ درصد ارزش معامله است که از طرفین در هر صورت دریافت می‌شود. مگر اینکه بنگاه‌دار از حق خود یا مقداری از آن گذشت کند.

پ.ن

تمام مراحل بالا کاملا صحیح و قابل اجرا هست ولی قبل از انجام هر قراردادی تمامی جوانب کار رو بسنجید اگه دوطرف قرارداد آدم های منطقی و خوبی به هم بخورن مسیر شسته و رفته هست ولی امان از روزی که به آدم ناتو بخورین.موفق باشید

LIFE IS SHORT LIVE IT LUXURIOUS