پیش نوشت:

خیلی پیش میاد ما به عنوان مستاجر جایی رو واسه سکونت اجاره کنیم,چه خوب و چه بد خیلی پیش میاد که ساختمان ها بعضی وقتا مشکلاتی داشته باشه که ما متوجه نشدیم یا مثلا یکدفعه اجاره رو بعد از پایان سال واسه تمدید به شدت زیاد میکنن خب توی این مواقع تکلیف مستاجر چی هست و تکلیف موجر چی هست؟ اصلا چجوری رهن ملک قیمت گذاری میشه؟

شرایط و نکات مهم قرارداد اجاره:

در هنگام عقد قرارداد باید توجه داشت که چه موجر و مستاجر باید هر دو عاقل بالغ باشند در صورتی که هر یک از طرفین به صورت وکیل از سمت کسی ملکی را رهن میدهند و یا اجاره میکنند باید با وکالت نامه محضری با قید مفاد کامل اعم از دریافت پول پیش و یا اجاره باشد.

ملکی که اجاره داده میشود مستاجر میتواند ملک را اجاره دهد در صورت نیاز باید این حق در قولنامه بنگاهی سلب شود.

باید حتما نوع کاربری ملک در قرارداد قید شود.

مستاجر عزیز باید حتما توجه داشته باشید ملکی رو بدون سند و یا مدارک لازم برای شفاف سازی صاحب ملک بودن به شما ارائه شد قبول نکنید.

به هیچ عنوان چه مالک  و چه مستاجر بدون قرارداد بنگاهی ملک رو تمدید و یا اجاره نکنند.

باید قبل از قرار داد کلیه تعمیرات ملک انجام شود و در صورتی که ملک به صورت سالم و کامل به مستاجر داده شد به همان شکل باید تحویل گرفته شود و هر گونه خرابی بعد از تحویل به عهده مستاجر است, به صورت کلی قانون روابط موجر و مستأجر سال۱۳۵۶ تا حدودی کار را آسان‌تر کرده است. آنطور که این ماده می‌گوید تعمیرات اساسی و کلی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه آسانسور است، برعهده صاحبخانه است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده از مورد اجاره باشد، با مستأجر خواهد بود.

حتما هنگام قرارداد تعداد نفرات مورد سکونت در ملک اجاره شده هنگام قرارداد قید شود.

فسخ قرارداد

در بیشتر قراردادهای اجاره، در صورت تمایل مستاجر به فسخ قرارداد شرط است که مستاجر باید یک ماه قبل به موجر این موضوع را اعلام کند. در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره تمام می‌شود و موجر با پرداخت پولِ پیش مستاجر یا چک تضمینی ملک را از مستاجر تحویل می‌گیرد. برخی مواقع برخلاف ادعای موجر در هنگام قرارداد، خانه یا مغازه مشکلی دارد، مثلا موجر ادعا کرده که خانه‌اش ۱۰۰ متر است ولی ۷۰ متر بوده است. در این صورت مستاجر حق دارد قرارداد اجاره را به هم بزند. اگر مستاجر در محل اجاره عملی خلافِ قانون انجام دهد، موجر می‌تواند از دادگاه خواهان فسخ قرارداد شود. اگر هم مستاجر سبب خرابی و خسارت ملک شود موجر می‌‌تواند از دادگاه منعِ مستاجر را بخواهد. اگر هم منعِ مستاجر ممکن نبود موجر می‌تواند قرارداد را به هم بزند.

وظایف مستاجر

• مستاجر باید به صورت ماهانه کرایه پرداخت کند. بهتر است بدانید اگر در قرارداد اجاره «حق فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت به‌موقع اجاره» آمده باشد، باید اجاره‌بها را به موقع پرداخت کنید تا دچار مشکلات تخلیه نشوید.
• مستاجر باید ملک را در پایان قرارداد تخلیه کند.
• تعمیرات غیراساسی ملک بر عهده مستاجر است. اگر خانه، آپارتمان یا مغازه نیازمند رنگ‌آمیزی، تعویض لامپ‌ها، کلید برق و قفل درها باشد، مستاجر باید خودش این تعمیرات را انجام دهد.
• پرداخت هزینه‌های مصرفی آب، برق، گاز و تلفن بر عهده مستاجر است. شارژ ساختمان نیز باید به‌وسیله مستاجر پرداخت شود.
• اگر محل اجاره نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد مستاجر نباید از ورود موجر برای انجام آن تعمیرات جلوگیری کند.
• اگر مستاجر در مدت‌زمان اجاره خسارتی به محل اجاره وارد کرد باید خسارت وارده را جبران کند.
• بهتر است بدانید در قرارداد اجاره‌ی املاک تجاری، مستاجر نمی‌تواند کسب‌وکار خود را بدون موافقت موجر تغییر دهد. مثلا اگر مستاجر مغازه را برای طلافروشی اجاره کرده باشد نمی‌تواند آن‌را بدون موافقت موجر به درب‌ و پنجره‌سازی تبدیل کند. اگر موجر با تغییر شغل موافقت نکند می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

حقوق مستاجر

• مستاجر می‌تواند از انباری یا پارکینگ مشترک استفاده کند مگر آن‌که در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد.
• اگر خانه یا آپارتمان نیازمند تعمیرات باشد مستاجر می‌تواند از موجر بخواهد که این تعمیرات را انجام دهد.
• اگر مستاجر هستید بدون اجازه‌ی موجر مورد اجاره را تعمیر نکنید چرا که نمی‌توانید هزینه‌ی آن‌را از موجر مطالبه نمایید. فراموش نکنید اگر مستاجر بدون اجازه‌ی موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده است، ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد آن‌را از بین ببرد. توجه کنید اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود بر عهده مستاجر است.
• در مورد اجاره‌ی مغازه، موجر معمولا سرقفلی مغازه را اجاره می‌دهد و در هنگام تخلیه، مستاجر حق دارد از موجر مبلغ سر قفلی مغازه را درخواست کند. سر قفلی هم به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت می‌شود.

قوانین دوران کرونا برای موجر و مستاجر:

قانون تصویب شده مجلس:

مستاجر تا 3ماه پس از اعلام پایان رسمی کرونا به صورت اتوماتیک تمدید شده و با حداکثر 20% افزایش همراه خواهد بود.

در صورتی که ملک مورد نظر در حین اجاره فروخته شود مستاجر تا حداکثر 3ماه پس از اتمام اجاره نامه خانه را تخلیه کند و به مالک تسلیم کند.

صاحب خانه چه زمانی می تواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد؟

• در گذشته اصل بر این بود که بنا به تحقق شرایط مرتبط، صاحب خانه می‌توانست حکم تخلیه ملک خویش را بگیرد، اما در حال حاضر اصل بر این است که نمی‌شود حکم تخلیه ملک گرفت مگر اینکه موارد استثنا یا شرایط خاصی به وجود آید.
• از مواردی که طبق مصوبه جدید تغییر کرده تمدید خودکار اجاره ملک پس از اتمام مهلت قرارداد اجاره در صورت تمایل مستاجر است، مگر اینکه شرایط خاصی محقق شود، مثلا مالک ملک را برای استفاده شخصی خود نیاز داشته باشد.
• دلایلی دیگری نیز وجود دارد که به موجب آن می‌شود حکم تخلیه منزل گرفت، طبق قانون شخصی که ملکی را اجاره می‌کند می‌تواند همین ملک را به شخص دیگری اجاره دهد مگر اینکه خلاف این را در قرارداد توافق کرده باشد.
• ممکن است ملکی مسکونی باشد، اما بتوان از آن استفاده اداری نیز کرد. چنانچه در قرارداد ذکر شود که مستاجر حق استفاده‌ای جز استفاده مسکونی ندارد و خلاف آن عمل کند این کار اسباب فسخ قرارداد یا پرداخت خسارت خواهد شد.
• وقتی پرداخت اجاره عقب بیافتد اولین اقدامی که موجر باید انجام دهد اقدام به درخواست تخلیه ملک است و پس از آن باید برای دریافت اجاره‌های معوق درخواست بدهد.(در این صورت ممکن است مستاجر ناتوانی خود از پرداخت اجاره بها را در دادگاه اثبات کند، با این وجود دادگاه بر اساس شرایط اقدام به قسط بندی اجاره معوقه خواهد کرد)
• شیوع کرونا منجر به حدف حکم تخلیه از رویه دادگاه نیست، گرچه همانطور که اشاره شد اقدام به دریافت این حکم به مواردی مانند قرارداد مابین موجر و مستاجر بستگی دارد، اما نظر و صلاح دید قاضی در صدور این حکم نسبت به گذشته نقش پررنگ تری ایفا می‌کند.

مهم:

بهتر است هموطنان تا حد امکان از حل مشکل از طریق مراجعه به محاکم قضائی خودداری کنند چرا که رسیدن به نتیجه از این راه زمانبرتر خواهد بود و اگر بتوانند مسائل را با توافق و سازش حل کنند می‌توانند به نتیجه بهتر در زمان کوتاه‌تر دست پیدا کنند.مستاجران هنگامی که می‌دانند مالک مستحق این است که ملک را تحویل بگیرد براساس اخلاق رفتار کرده ملک را تحویل دهند و به قانون متوسل نشوند، از طرفی مالکان نیز با توجه به شرایط اقتصادی و وضعیت موجود رعایت حال مستاجران را کرده و وجدان را به جای دادگاه مرجع صدور حکم قراردهند.

چگونه رهن یک ملک قیمت گذاری میشود؟

خب یکی از شیرین ترین بحث تا الان همین هست که رسیدیم که تمام کمال همه این قیمت گذاری ها رو میگن املاک ها زیاد میکنن.

به صورت عرف که توی بازار هست یک پنجم و یا یک ششم قیمت یک ملت در صورتی که تمامی پارامتر های یک ملک مسکونی رو داشته باشن قیمت رهن میذارن.

پس با وجود مورد بالا به هیچ عنوان قیمت رهن از قیمت خود ملک جدا نیست به غیر از اینکه ملک مشکلات خاصی داشته باشد.

ممنون از همراهی شما دوست عزیز

رسام بابایی

LIFE IS SHORT LIVE LUXURIOUS