قوانین و نکات پیش خرید آپارتمان

انصافا قبول دارم این روزا اصلا نمیشه به کسی اعتماد کرد و بر پایه اعتماد جلو رفت,آپارتمان آماده میخری بعضا به مشکل میخوری حالا موقع پیش خرید چه کار کنیم؟

از سال ۱۳۸۹ قانون‌گذاران به این فکر افتادند که قانون پیش‌‌فروش آپارتمان را تدوین و تصویب کنند. در نتیجه قانون پیش‌فروش آپارتمان در ۲۵ ماده و چهار تبصره تصویب شده است که در آن به صراحت اعلام شده پیش‌فروشنده باید احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با ویژگی‌های مشخص را در زمین معین‌ شده به صورت آپارتمان انجام داده و در نهایت آن را به پیش‌خریدار که مالک رسمی و آتی آپارتمان مورد نظر است، تحویل دهد.

(برای خواندن این 25 ماده کلیک کنید)

قبل از خواندن مطلب توجه کنید:

بریم سر اصل مبحثمون,من اولش گفتم اعتماد درسته که نباید بر پایه اعتماد خرید کنید اما خیلی مهمه که از چه سازنده ای خرید میکنین واسه اول کار سعی کنید تا اونجا که میشه سازنده و مالک یک نفر باشن چون در طول ساخت ممکنه که توی کار به مشکل بر بخورن و به قول معروف تر و خشک با هم میسوزن.

نکته دوم نفر چندم هستی خرید میکنی؟ شاید مسخره به نظر بیاد اما باید اینو بدونی که اگه قرار پیش خرید کنی آیا قبل تو کسی خرید کرده یا نه...حالا اگه خرید کرده کد رهگیری گرفته یا نه! چون شما در پیش خرید در زمانی که کدپستی نداره شما فقط یک کد رهگیری میتونین روی سند مادر زمین بگیرید...

نکته سوم در صورتی که مشارکت هست حتما تمامی مالک ها و سازنده ها باید امضا کنن هم قولنامه و هم کدرهگیری رو و سیر تا پیاز متریال کار رو باید در قولنامه بنویسین و دقیقا یه جوری تو قرار داد قید کنین واحد شما کدومه که بچه 5ساله مستقیم بره در واحد...

نکته آخر اگر در مرحله ای آپارتمان رو دارید خریداری میکنین که پیشرفت کمی داره حتی الامکان قرارداد رو محضری کنین...

جزئیاتی که باید براساس قانون پیش‌فروش آپارتمان به خریدار اعلام شود

مشخصات مالک

مشابه هر قراردادی باید مشخصات طرفین در اسناد پیش‌فروش آپارتمان ثبت شود. اما در موضوع پیش‌فروش آپارتمان باید روشن شود فردی که با عنوان پیش‌فروشنده حاضر شده صاحب سند یا سازنده‌  ملک است. این احتمال نیز وجود دارد که فروشنده در واقع خودش فردی باشد که قبلا ملک را پیش‌خرید کرده بوده است. موضوع بررسی و سنجش صحت مدارک پیش‌فرونده در قانون پیش‌فروش آپارتمان اهمیت ویژه‌ای دارد.

مشخصات و جزئیات آپارتمان

در این قسمت نیز مانند هر قرارداد دیگری باید جزئیات مورد معامله کاملا شفاف شود. از آنجایی که در پیش‌فروش آپارتمان مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد، باید مشخصات و جزئیات دقیقی که براساس آن خریدار تصمیم گرفته و ملک نهایی را تحویل می‌گیرد، به صورت کامل درج شود.

این مشخصات و جزئیات شامل موارد زیر است:

• موقعیت مکانی
• تعداد طبقات و واحدها
• شماره طبقه و واحد
• متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها
• نوع کاربری
• پارکینگ و انباری
• سیستم سرمایش و گرمایش
• نمای ظاهری و بیرونی ساختمان
• مصالح به کار رفته
• مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت
• زمان تحویل

براساس قانون پیش‌فروش آپارتمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.

شرایط و نحوه تسویه‌ بهای آپارتمان

از آنجایی که در پیش‌فروش آپارتمان معمولا زمان تحویل براساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه‌گذاران به صورتی زمانی در آینده مشخص می‌شود، بنابراین بهای آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می‌شود.

در نتیجه باید به صورت کاملا شفاف مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود. براساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود. مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص براساس میزان پیشرفت کار باشد.

اگر پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده نباشد، خریدار می‌تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند. از سمت دیگر اگر در پیش‌فروش آپارتمان، پیش‌خریدار با توجه رعایت مفاد قرارداد، در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد می‌تواند از سوی مالک فسخ شود.

موعد تحویل آپارتمان

بی‌تردید یکی از مهمترین موضوعاتی که در پیش‌فروش آپارتمان باید به درستی و شفاف مشخص شود، زمان تحویل آپارتمان است. سرمایه‌گذاران و سازندگان آپارتمان‌ها قطعا زمانی را برای اتمام نهایی پروژه در نظر گرفته‌اند که باید هنگام تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی آن را درج کنند تا زمان انتقال قطعی سند نیز براساس آن مشخص شود.

از آنجایی که معمولا سرمایه‌گذاران و فروشندگان نمی‌تواند آپارتمان مورد نظر را در موعد مقرر تحویل پیش‌خریدار دهند، بنابراین پیش‌فروشنده باید به خریدار خسارت بپردازد یا در نهایت رضایت او را جلب کند.

براساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود. مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص براساس میزان پیشرفت کار باشد.

متراژ آپارتمان

یکی دیگر از مواردی که معمولا در پیش‌فروش آپارتمان موضوع مناقشه میان پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار بوده و مشکلات بعدی را رقم زده، متراژ و مساحت آپارتمان است. از آنجایی که معمولا متراژ نهایی با توجه به شرایط نسبت به آنچه در مرحله‌ی اول پیش‌فروش آپارتمان اعلام می‌شود، تفاوت دارد بنابراین قانون در این بخش نیز ضوابط شفافی دارد.

اگر میزان اختلاف مساحت تا ۵ باشد مشکلی نیست و هیچکدام از طرفین معامله نمی‌توانند اعتراضی داشته باشند. اما اگر محل اختلاف بیش از ۵ متر باشد، آنگاه پیش‌خریدار می‌تواند درخواست فسخ معامله را بدهد یا اینکه برای پرداخت مبلغ بیشتر توافق کنند. در نهایت پیش‌فروشنده باید خسارات وارده به پیش‌خریدار را جبران کرده یا با او توافق کند.

جمع‌بندی

پیش فروش و پیش خرید آپارتمان پیچیدگی‌های زیادی دارد. بنابراین باید تلاش کنید از همان ابتدا چه از سمت پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار همه چیز شفاف باشد تا مشکلی پیش نیاید. براساس قانون پیش‌فروش آپارتمان باید نکات زیر را در نظر بگیرید:

• مشخصات و مالکیت پیش‌فروشنده باید حتما مشخص باشد.
• تنظیم قرارداد پیش‌فروش آپارتمان باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
• پیش‌فروشنده برای درج آگهی در جراید و سایت‌ها باید حتما مجوز لازم را اخذ کرده باشد.
• جزئیات ملک شامل متراژ، امکانات، موقعیت مکانی، پارکینگ و انباری، مصالح به کار رفته، نمای بیرونی، تعداد طبقات و واحدها و… باید به صورت شفاف درج شود.
• زمان تحویل و میزان خسارات احتمالی در صورت عمل نکردن به تعهدات باید کاملا مشخص باشد.

برای اتمام مطلب میخوام بگم که تمامی موارد بالاصحیح! تا زمانس که جور دیگه طی کرده و توافق کرده باشین یعنی در هر قسمت از قرار دادتون به مدل دلخواهتون توافق کرده باشین به همون روال میمونه!

ممنون از همراهی شما.

رسام بابایی

LIFE IS SHORT LIVE IT LUXURIOUS