پیش نوشتار:
ملک مشاعی خیلی به گوشمون خورده اما واقعا چی هست این ملک مشاعی و تبعات قانونی املاک مشاعی چطور پیش میره.
به صورت کلی ملک مشاع یعنی مال غیرمنقولی که بین 2 تا چند نفر تقسیم شده باشد رو ملک مشاع میگویند.
در ادامه این مطلب توضیحات کاملی رو بهتون میدم که قطعا خیلی به دردتون میخوره.
نکته: به طور کلی منقول به اموال قابل حمل مثل اسباب و اثاثیه خانه و هر چیری که قابل حمل باشه گفته میشه و غیرمنقول به اموال غیر قابل حمل گفته میشه مثل خانه,زمین و...
ملک مشاع چیست ؟
در تعریف ملک مشاع باید گفت ملکی مشاع است که بین دو یا چند نفر مختلف مشترک باشد به این نحو که تک تک افراد در تک تک اجزا ملک شریک باشند .
در اصطلاح حقوقی به این وضعیت “اشاعه” گفته میشود. منظور از اشاعه این است که تمامی شرکا در بخش به بخش ملک سهم خواهند داشت. به عنوان مثال تصور کنید ۲ شریک صاحب یک ملک هستند. به طوری ۴ دانگ آن به طرف اول و ۲ دانگ دیگر به طرف دوم تعلق دارد. در این شرایط امکان تفکیک ۲ دانگ از ۴ دانگ دیگر وجود نخواهد داشت و سهم شخصی که صاحب ۲ دانگ است در میان تمامی ملک پراکنده شده است.
به همین دلیل نمی‌توان هیچ گونه اقدامی به منظور تفکیک دانگ‌ها از یکدیگر انجام داد.یا تصور کنید شخصی فوت میکند و اموالش بین ورثه تقسیم میشود. در این شرایط هر ملک بین تمامی ورثه تقسیم خواهد شد.
و این رو در نظر بگیرید که هیچ حد و مرزی برای سهم ورثه در نظر گرفته نشده است و آنها به طور هم زمان و مشترک صاحب ملک مشاع هستند.
نکته قابل توجه این است که اشاعه هیچ محدودیتی در صدور اسناد مجزا برای صاحبان ملک مشاع به وجود نخواهد آورد. مالکین می‌توانند با توجه به میزان سهم خود تقاضای صدور سند مجزا دهند. در این اسناد سهم مالکانه مشاعی متقاضیان ذکر خواهد شد.
ملک مفروز به چه معناست؟
وقتی مالکان یک ملک مشاع ، تصمیم به تقسیم ، ملک مشاع خود نمایند ، ملک مفروز خواهد بود . ملک مفروز تنها یک مالک دارد و همان مالک درباره تصرفات ملک تصمیم می گیرد .
به صورت کل ملک مفروز همون ملک پاک خودمون هست که سند 6دانگش به نام یک نفر هست شده و تفکیک شده از یک ملک مشاع هست.
تفاوت های ملک مشاع و مفروز:
- ملک مشاع توسط چند مالک اداره می شود اما ملک مفروز تنها یک مالک دارد .
- تصمیم گیری درباره ملک مشاع ، بر عهده همه مالکان است و بدون رضایت یکی از آنها توافق صورت نمی گیرد اما تصمیم گیری درباره ملک مفروز تنها بر عهده همان مالک است .
- ملک مشاع ، در صورت تقسیم بندی و جدا شدن ، به ملک مفروز تبدیل می شود . یعنی در واقعی ملک مفروز تقسیم شده ملک مشاع است.
فروش ملک مشاع به چه صورت است؟
ملک مشاع از آنجایی که دارای مالکین زیادی است در فروش آن چالش ها وپیچیدگی های زیادی وجود دارد. اما باید توجه داشت که هر مالک ملک مشاع می تواند در سهم خود تصمیم گیری حقوقی کند .یعنی آن را بفروشد یا به دیگری انتقال دهد .ولی تصرف مادی ودست کاری در ملک بدون اجازه سایر شرکا امکان پذیر نیست.
سوال اینجاست که چطور میشود ملکی را از حالت مشاع خارج کرد؟
جواب بسیار ساده اس افراز یکی از راه های جداسازی ملک مشاع است که وقتی در فروش آن به توافق نمیرسند ملک رو تفکیک میکنند که افراز ملک مشاع نامیده می شود اقدام کنند.
تصرف ملک مشاع
کسی که شریک ملک مشاعی است ، نمیتواند به تنهایی اقدام به تصرف ملک کند . اگر کسی شریک مشاعی باشد و تصرف بر ملک داشته باشد ، باید به شریک دیگرش اجرت‌المثل بدهد و اگر امتناع از اجرت‌المثل نماید ، شریک دیگر میتواند با شکایت و در پی آن کارشناسی شدن ملک ، به اجرت‌المثل خود برسد.
اجرت المثل: با کارشناسی دادگاه صورت میگیرد که هزینه و جریمه تصرف ملک رو شریکی که به بدون هماهنگی و یا مکتوب نمودن با دیگر شرکا باید بپردازد و در صورت شکایت از طرف شرکا متصرف باید ملک را تخلیه کند.
حالا چگونه افراز انجام میشود؟
افراز را به دو دسته تقسیم شده است: افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه (یا تصمیم اداره‌ی ثبت) که شرکا را مجبور به قبول قسمت مال مشاع میکند. افراز به تراضی، افرازی است که شرکا به دلخواه خود انجام می‌دهند.
نکته: در صورت افراز باید تمامی مالکان در جریان باشند و هیچگونه افراز بدون حضور مالکین و یا وکیل آن ها صورت نمیگیرد.
مراجع افراز ملک مشاع:
در صورتی که ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد و مراحل ثبتی آن خاتمه یافته باشد به راحتی می توانید از اداره ثبتی که در آن مراحل ثبت ملک طی شده باشد اقدام به افراز ملک کنید.زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه‌یافته تلقی میشود که ملک دارای سند مالکیت باشد و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد ولی در صورتی که برای ملک مورد نظر سند مالکیت صادر نشده باشد و درخواست ارسال سند به ثبت رسیده باشد. آگهی در روزنامه باید به ثبت برسد و در مدت و دفعات آگهی که دادگاه تایین میکند اعتراضی بر ملک نبود و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد مانعی برای افراز وجود نخواهد داشت.
در غیر این صورت دادگاه عمومی حقوقی ملک به آن رسیدگی خواهد کرد.
منظور از تفکیک ملک مشاع چیست؟
با ذکر مثال تفکیک یعنی شخصی که دارای یک قطعه زمین است، آن را به سه قطعه تقسیم کند. حال اگر مالک این زمین دو نفر بوده باشد پس از تفکیک هر یک به نسبت سهم اولیه و دانگی که به نامشان بوده در سه قطع جدید مالکیت خواهند داشت.
نکته برای درک بهتر تفکیک ملک:
وقتی یک ملک دارای یک مالک واحد باشد تفکیک به صورت عادی انجام میشود و تمامی املاک تفکیک شده به نام شخص است و در صورت مشاع بودن تفکیک انجام شود تمامی مالکان از تمامی رمین ها سهم میبرند که بهترین راه برای ملک های مشاعی افراز آن هست.(چند پاراگراف بالاتر در مورد افراز نوشتم)
رسام بابایی
LIFE IS SHORT LIVE IT LUXURIOUS
دیدگاه خود را بنویسید