در این مطلب ما به این پی میبریم که:

عمرمفید ساختمان در ایران و جهان چقدر است؟

ساختمان سالیانه چقدر افت قیمت دارد؟

تاثیرات اقلیمی و آب و هوایی بر عمر ساختمان.

و...

عمر مفید ساختمان در ایران و جهان چقدر است؟

بر اساس تحقیقات من در این زمینه انجام دادم میتونم بهتون بگم که میانگین عمر آپارتمان در ایران بین 25 تا 35 سال است(در صورتی که بهسازی در آپارتمان انجام نگیرد) این عمر مفید با توجه به مصالح ساختمان و ساخت و حتی مهندسی ساختمان متغیر است.بخش تاسف بر انگیز این قضیه از اونجا شروع میشه که عمر مفید ساختمان در کشور های پیشرفته بین 100 تا حتی 300 تخمین زده شده.

چرا عمر مفید ساختمان در ایران کم است؟

معمولا اصلی ترین پوینت مصالح ضعیفیه که سازنده توی ساختمان استفاده میکنه و یا توی ساخت شیطنت هایی که انجام میدن واسه کم کردن هزینه ساخت!

برای مثال از ساختمان های نما کلاسیک بهتون میگم که سنگ های زیاد و بعضا سنگین استفاده میکنن که معمولا بعد گذشت 2.3سال حجم های کار شده اگر آهن کشی نشوند شروع به ریزش و افتادن از نما میکنن.

یکی دیگه از پارامتر های کوتاه بودن عمر ساختمان در ایران مورد توجه قرار ندادن شرایط اقلیمی زمین مورد ساخت هست که حالا ما اون قسمت آزمایش خاک رو رد میکنیم و فقط روی آب و هوای محیط مورد ساخت توجه میکنیم.

برای مثال وقتی یک نوع نما و یا متریال خاص ترند میشه (این خیلی فاحش هست)تقریبا کل ایران از این سبک پیروی میکنن بدون اینکه توجه ای به شرایط اقلیمی خود داشته باشن و معمولا ضعیف ترین متریال ها رو توی اون سبک به کار میبرن که این مثاله بسیار زیاد تاثیرگذاره توی عمر ساختمان.

میدانستید عمر تمام بخش های ساختمان یکی نیستند؟
 آشپزخانه، حمام و تجهیزات حمام، نقاشی ساختمان و کفپوشهای ساختمان بین ۱۰ تا ۱۵ سال عمر می کنند. عمر مفید لوله ها، پنجره ها و سقف آپارتمان حدودا ۳۰ سال است و ساختار کلی سازه (چه از جنس بتن باشد و چه آجری) بین ۷۰ تا ۱۰۰ سال عمر خواهد کرد. البته حتی امکان بازسازی هسته و ساختار کلی سازه هم وجود دارد ولی کاری به شدت زمان بر و انرژی بر است و فقط درمورد ساختمانهایی با ارزش تاریخی،انجام چنین کاری می صرفد.

(یکی از انواع مصالح بسیار آسیب پذیر مقابل رطوبت آجر و گچ است این نوع ساختمان ها در محیط های مرطوب باید به شدت مورد توجه قرار داده شوند و مدام تعمیر  نگهداری شوند...)

انواع سن ساختمان­ها

سن واقعی: سن واقعی ساختمان با توجه به صدور پروانه ساختمانی و کسب مجوز برای شروع ساخت و ساز شروع می‌شود و اولین پی‌­ریزی ساختمان در واقع روز متولد شدن آن ساختمان است.

سن بهره‌­برداری: سن بهره‌­برداری ساختمان زمانی آغاز می‌­شود که امکان سکونت و استفاده از آن ساختمان ایجاد شود.

سن سندی: سن سندی ساختمان زمانی آغاز می­‌گردد که سند قطعی ملک صادر شود.

با توجه به کوتاه بودن عمر مفید ساختمان در ایران و به ویژه در شیراز، تشخیص سن ساختمان­‌ها یکی از عوامل مؤثر و جدی بر میزان قیمت و جذب خریدار است. خریداران و مخصوصاً فروشندگان باید به این مسئله توجه کنند که مبنای قیمت­‌گذاری ساختمان‌­ها، سن سندی و سن بهره‌­برداری است.

همچنین این مسئله مهم است که بین تاریخ سندهای مختلف ساختمانی اختلاف چندانی وجود نداشته باشد. در کنار این سندها باید توجه داشته باشید که ممکن است اخذ سندها به دلایل مختلفی به طول بی‌انجامد و گاهی سندی بعد از ۵ سال صادر شود. در نتیجه قبل از خرید یک ساختمان و تشخیص سن آن بر اساس کاغذها و اسناد موجود، پرس­‌وجوی محلی را فراموش نکنید!

چگونه سن آپارتمان در قیمت آن تاثیر گذار است؟

از جمله مهم­ترین عوامل تأثیرگذار بر خریدار یک ملک، توجه به سن آن ساختمان است و تأثیر سن آپارتمان بر قیمت یک تاثیر مستقیم است. مسلماً خریداران مایل هستند تا ساختمانی نوساز تهیه کنند؛ اما افرادی که بودجه کمتری برای خرید ساختمان در نظر گرفته­‌اند، به ساختمان‌­هایی که سن کمتر از ده سال دارند، توجه بیشتری می­‌کنند. همچنین در بازار خرید و فروش بنا، به ساختمان­‌هایی با سن ده الی پانزده سال نیز توجه ویژه‌­ای می‌­شود.

(قیمت ساختمان تا 15 سال افت شدیدی دارد و بعد از ده سال این افت کمتر میشود)

ساختمان‌­هایی که نوساز نیستند و سن حدوداً ده سال دارند، ۲۰ تا ۳۰ درصد از بناهای نوساز ارزان­‌تر هستند. این تفاوت قیمت به حدود یک تا یک و نیم میلیون برای هر مترمربع می‌­رسد. برخی از مشاوران معتقدند هر سالی که از عمر مفید ساختمان می­‌گذرد، قیمت آن متری500 الی 1000000 تومان کاهش می‌­یابد.

شاید در ابتدا این گونه تصور کنید که ممکن است عمر ساختمان به جایی برسد که این کاهش قیمت سالانه، قیمت آن را بسیار ناچیز کند و حتی به صفر برساند. نگران نباشید! با توجه به تورم‌­ها و افزایش قیمت سالانه و حتی ماهانه املاک، این اتفاق امکان­‌پذیر نخواهد بود.

سخن من با خریداران گرامی:

دوستان من هم مثل شما قبل از اینکه یه مشاور باشم یک خریدار هستم و همینطور ممنکه وسوسه قیمت آپارتمان های به ظاهر خوب در نزدیکی شهر در حومه های خاص بشم باید توجه داشته باشین قسمت هایی از شیراز هستن که دقیقا آپارتمان سازی رو گسل انجام میشه و دقیقا نمیدونم چرا شهرداری به این زمین ها اجازه ساخت میده لطفا قبل از خرید همه چیز رئ مدنظر بگیرید و با چشم باز و همچنین تحقیق کامل اقدام به خرید این نوع از املاک کنید.

سخن من با سازنده های گرامی:

شما برای مردم زندگی میسازید همینجور که سلیقه فوق العاده خوبی دارید لطفا از مصالح منسوخ شده استفاده نکنین و تا حد امکان زیر کار رو خوب بسازین لطفا با توجه به شرایط اقلیمی بسازین و مصالح استفاده کنین شما که سود میکنین کار خوب بسازین بیشتر پول بگیرین مردم راضین.

ممنون از همراهی شما

رسام بابایی

LIFE IS SHORT LIVE IT LUXURIOUS